¿Cómo funcionan las subastas de viviendas?

● La veterana en licitaciones Belkys Pino explicó cómo realiza este tipo de venta a viva voz. Mientras, Silvio López, de la división de reposeídas de Banco Popular, expuso por qué no están subastando propiedades en el mercado actual

Además de la forma usual de adquirir una vivienda—ver un anuncio, visitarla, hacer una oferta, opcionarla y cerrar el compra— están las subastas de propiedades.

Este mecanismo, en el que personas o corporaciones compiten por la misma propiedad, se puede dar directamente con el tribunal en casos de quiebras y ejecuciones o mediante una empresa que la modere.

Sobre cómo se da ese proceso de licitación conversó Belkys Pino, fundadora y presidenta de Centro Casas, empresa que por más de 30 años ha realizado subastas de viviendas, solares y otros inmuebles.

“Nos gustan mucho las subastas, porque es un mecanismo de venta bien efectivo y bien transparente, porque las hacemos a viva voz. La persona está viendo con quién está compitiendo. Antes se hacían a sobre cerrado y se prestaba para no saber con quién se estaba compitiendo”, afirmó Pino en entrevista con En pies cuadrados.

Pino explicó cómo Centro Casas se alista para celebrar una subasta, que puede incluir desde un puñado hasta cientos de propiedades inmuebles en toda la isla. Lo primero es que preparan “un catálogo con todas las propiedades, sus direcciones, especificaciones, todo”, indicó.

Los potenciales compradores se enteran de las subastas por la página web y las redes sociales de la empresa. Pueden obtener copia del catálogo y solicitar ir a inspeccionar la propiedad. Esto es un requisito.

“La persona firma que inspeccionó la propiedad y se precualifica con el banco de su preferencia, para poder saber el poder adquisitivo que tendrá para financiarla. En el caso de que sea en efectivo, debe presentar evidencia de esos fondos”, detalló.

En contraste, cuando los tribunales hacen subastas de propiedades, se requiere que el licitador tenga disponible la suma completa.

Para anotarse como licitador, Pino precisó que se requiere un depósito de buena fe de $1,500. Las subastas pueden ser presenciales o virtuales, pero siempre son a viva voz.

“De no adjudicársele ninguna propiedad, se le devuelve el mismo día. Ese depósito sería parte de la prima de licitación. Es la comisión que se le cobra”, expuso Pino.

A preguntas acerca de dónde provienen los inmuebles que subastan, Pino indicó que “99% de nuestras propiedades son reposeídas, que van a requerir ciertos arreglos para ponerlas en condiciones habitables”. Pueden ser de bancos, inversionistas hipotecarios, el gobierno de Puerto Rico y el Tribunal federal de Quiebras.

“Lo que queremos es que tenga tanta posibilidad de comprar la propiedad el consumidor que la quiere para sí mismo o para un hijo como un inversionista. Es el mismo trato y son los mismos términos”, concluyó.

En entrevista separada, Silvio López, gerente de la división deShow, encargada del mercadeo y venta de propiedades reposeídas en la cartera de Banco Popular, confirmó que la institución no está realizando subastas porque “en el mercado actual no es necesario”.

Explicó que esto responde a que aún observan alta demanda con un inventario relativamente limitado: “En promedio se reciben sobre 10 ofertas por cada propiedad”.

Sobre el proceso de ponerlas en venta, López expuso que deShow recibe las propiedades para mercadearlas y venderlas luego de que el tribunal las adjudicó al banco.

Indicó que lo antes posible se realizan gestiones como aclarar cualquier problema con el título, poner al día los impuestos sobre la propiedad y las mensualidades, si hay una asociación de residentes o una cuota de mantenimiento.

Mientras tanto, indicó que a menudo se toman fotos y se anuncia la propiedad como “pronto en inventario” para que los posibles compradores conozcan que estará disponible.

Cuando una persona identifique una propiedad que le interesa comprar, ya sea en un anuncio público o en la página web de deShow, López explicó que el proceso “es el mismo” que una compra regular. “Se trabaja a través de corredores que tienen acuerdo de servicio con deShow. Tratamos que el cliente esté atendido por un corredor para que vaya y vea la propiedad”, detalló.

Una vez visitada, si la persona quiere hacer una oferta, la somete. Como es usual, el corredor debe indicar los próximos pasos, hasta cuando se están aceptando ofertas y luego notificar a las partes interesadas si sus ofertas no fueron aceptadas.

“Si la oferta no se diera, que a veces pasa, regresamos a la lista (de interesados)”, agregó. “Es un proceso bastante ‘clean’, donde todos tienen oportunidad”.

En cuanto a las condiciones en que reciben las propiedades, reconoció que ven de todo. Después de un análisis que se realiza caso a caso, es posible que se trabajen algunos arreglos básicos como instalar equipos de baño. En esas instancias, la propiedad puede identificarse como “en remodelación”.

López indicó que el estándar es despejar el interior, limpiar los predios y resolver cualquier riesgo claro para que “esté en condición habitable”.

Ahora, cuando la propiedad está “en ruinas”, el costo de una remodelación básica no se justifica o viene con asuntos legales sin resolver, pueden recurrir a venderla tal como esta (‘as is’), pero siempre con las debidas divulgaciones de que esos problemas existen, puntualizó.

A septiembre de 2022, mes del informe más reciente de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), la banca tenía un inventario de 1,982 propiedades residenciales reposeídas, 168 propiedades comerciales y 108 terrenos.

En el segmento residencial, Banco Popular aparecía como la institución con una cartera mayor, de 1,250. En un distante segundo lugar, figuraba Oriental, con 209 unidades residenciales reposeídas.